Leistungen im Überblick

  • Gutachten
    Beweissicherungsverfahren, Privat- und Gerichtsgutachten, Mediation im Schadenfall, Versicherungsgutachten, Sonstige Gutachten
  • Beratung
    … für Bauherren, Unternehmen, Eigentümer und Nutzer, während der Bauphase, als prozessbegleitender Sachverständiger,
  • Beweissicherungen
    Private Beweissicherung, Gerichtliche Beweissicherung
  • Qualitätsüberwachung
    Objektbetreuung, baubegleitende Qualitätsüberwachung, facilitäres Baumanagement
  • Bau – Umbau – Sanierung
    Instandsetzung und Instandhaltung / Sanierung, Planungsprüfung im Entwurf, Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe, Prüfung der M+W Planung, Objektüberwachung/ Betreuung

Leistungen durch den Gewerke übergreifenden Sachverständigen

  • Schäden
    … an Gebäuden, Schadstoffe im und am Gebäude, Mineralische und nicht mineralische Baustoffe und -komponenten, Bodenbeschichtungen, Bodenanalyse und -bewertung, Elektrotechnische
    Anlagen, Technische Gebäudeausrüstung, Leckageortung, Sanierungsplanung
  • Bewertung
    … von Immobilien, Mieten und Pachten, Wirtschaftlichkeitsbeurteilung von Industriebetrieben, Betriebskostenanalysen und -berechnungen
  • Abrechnung
    Ausschreibung, Abrechnung und Preisbildung im Bauwesen, Honorare für Leistungen der Architekten und Ingenieure, Verbrauchsmessungen, Überprüfen von Verbrauchsabrechnungen im Sinne des Energiemanagements.
  • Beratung
    Technische und kaufmännische Beratung vor dem Kauf einer Immobilie, während der Projektentwicklung und Planung zur Vermeidung absehbarer Bauausführungsmängel, während der Bauphase hin zur facilitären Baubegleitung.

Schäden durch Nässe und Schimmelpilz

Schimmelpilze

Schimmelpilze sind ein natürlicher Bestandteil unserer Umwelt. Manche sind nützlich als Geschmacksträger – etwa in Käse – oder wichtig in der Pharmazie, bei der Herstellung von Penicillin. Andere sind nur eklig. Ob die Gesundheit gefährdet ist, liegt oft an der Größe der Kontamination.

Die Sporen der Schimmelpilze gehören zu den wichtigsten Innenraumallergenen.

Bei wissenschaftlichen Analysen konnte nachgewiesen werden, dass Menschen nach intensivem und langem Schimmelpilzkontakt nachweislich ein erhöhtes Gesundheitsrisiko haben. Schimmelpilze können sowohl körperliche Reaktionen auslösen, wenn sie in entsprechender Häufung auftreten, als auch giftige Verbindungen (Mykotoxine, MVOC).

Als typische körperliche Reaktionen bekannt:

  • Erkrankungen der oberen und unteren Atemwege,
  • Bronchitis,
  • Atemnot,
  • Husten,
  • Fieber,
  • Reizerscheinungen der Augen,
  • Reizungen der Haut (Neurodermitis),
  • erhöhte Infektanfälligkeit,
  • chronischer Erschöpfungszustand,
  • Konzentrationsstörungen,
  • Muskelschmerzen,
  • Magen-Darm-Beschwerden
  • und Allergien

Bei Untersuchungen mit Kindern wurde ein um den Faktor 1,5 bis 3,5 fachhöheres Risiko festgestellt, die in pilzbelasteten Wohnungen wohnten – im Vergleich mit Kindern in nicht mit Schimmelpilzen belasteten Wohnungen. Weitere Untersuchungen ergaben, dass eine erhöhte Raumluftkonzentration von Penicillium-Arten signifikant mit kindlichem Asthma bronchiale miteinander in einer nicht zu unterschätzenden Wechselbeziehung stehen.

Oftmals wird eine Schimmelpilzallergie nicht sofort erkannt, da es erst für wenige Schimmelpilze Extrakte für die Allergietestung gibt. Zu den allergischen Symptomen, die durch Schimmelpilze ausgelöst werden, zählen z.B. Rhinitis (heuschnupfenähnliche Symptome), Asthma und allergische Alveolitis (Hypersensitivitätspneumonie).

Diese können sich unmittelbar und innerhalb von Minuten nach Sporenkontakt oder erst nach 4 bis 8 Stunden bzw. 24 bis 48 Stunden entwickeln. Rhinitis- und Asthma-Anfälle treten innerhalb weniger Minuten nach dem Kontakt mit Schimmelpilzen auf. Das bedeutet, dass bei bereits sensibilisierten Personen auch geringe Schimmelpilz-konzentrationen, wie sie in niedrig belasteten Innenräumen vorkommen, ausreichend sein können, um allergische Reaktionen (z.B. Asthmaanfälle) auszulösen. (Quelle – Schimmelpilz-Leitfaden Innenraumlufthygienekommission des Umweltbundesamtes Berlin).

Bestimmte Schimmelpilze, wie z.B. Stachybotrys atra, Aspergillus spp, Penicillium spp., Trichoderma, Paecilomyces können sehr potente Giftstoffe produzieren. Diese sind hauptsächlich in den Sporen enthalten und können unter bestimmten Umweltbedingungen leicht luftgängig werden. In neuesten klinischen Untersuchungen werden nun auch Zeichen einer inhalationsbedingten Intoxikation (= Vergiftung durch schädliche Einwirkung von mikrobiologischen und bakteriellen Giftstoffen) beschrieben. Der Zusammenhang zwischen neurotoxischen Symptomen und dem Vorhandensein von toxinbildenden Schimmelpilzen war Gegenstand vieler Studien. Die sich daraus ergebenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen und Störungen stellten sich unter anderem durch extreme Müdigkeit und schwere Wahrnehmungsstörungen dar.

Schäden durch Schimmel an Gebäuden

Schimmelpilze sind ein natürlicher Bestandteil unserer Umwelt. Manche sind nützlich als Geschmacksträger – etwa in Käse – oder wichtig in der Pharmazie, bei der Herstellung von Penicillin. Andere sind nur eklig. Ob die Gesundheit gefährdet ist, liegt oft an der Größe der Kontamination.

Gebäuderisiko Schimmelpilz

Bei Schimmelpilzbefall verfärben und zersetzen sich organische und zellulosehaltige Stoffe wie z. B. Tapeten. Durch feuchte Wände werden Möbelstücke, Leder und Textilien befallen. Auch nichtorganische Baustoffe und Kunststoffe werden oberflächig besiedelt. Der Schimmelpilz tritt meist nicht als alleiniges Problem auf, sondern stellt eine Reaktion von zu hoher Feuchte oder Nässe dar. Die daraus sich einstellenden Reaktionen, welche in Wechselwirkung treten, Oxidation von Metallteilen, die Zerstörung von Baustoffen, abplatzender Putz, Frostschäden, Verfärbungen, Verlust der Wirkung von Dämmstoffen, Verformungen durch Risse oder Spalten, bedeuten innerhalb der Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung ein nicht unbedeutendes Schadenspotential..

Schimmel und Bakterien

Laboruntersuchungen zeigen, dass an durchfeuchteten Gebäuden nicht nur Schimmel sich ansiedelt, sondern auch eine Vielzahl von Bakterien. So gibt es Untersuchungen, die bei > 70 % der Probeentnahmen gleichzeitig Schimmel und Bakterien aufweisen. Die Bakterienarten lassen sich nur durch aufwändige Laboruntersuchungen bestimmen. Einige dieser Mikroorganismen können sowohl gesundheitliche als auch Schäden an Gebäuden verursachen.

Schimmel braucht Feuchte / Nässe

Feuchte und Nässe können über das Mauerwerk in ein Gebäude eindringen, durch undichte Fenster / Dächer oder als Folge eine Leckage im Sanitärbereich sich verbreiten.
In von Menschen und Tieren, beachte auch Pflanzen, bewohnten Räumen entsteht permanent Feuchtigkeit durch die Atmung oder Verdunstung, sowie durch Tätigkeiten wie Kochen, Duschen und Wäschewaschen und -trocknen. Wird diese Feuchtigkeit nicht durch geeignetes Lüften entsorgt, setzt sie sich als Tau- bzw. Kondenswasser auf Oberflächen ab und bereitet die Entstehung von Schimmel vor. Hierbei gilt es die Raumtemperatur zu beachten, denn warme, feuchte Luft kondensiert an kälteren Oberflächen. Je kälter es ist, desto weniger Feuchtigkeit wird von der Luft aufgenommen. Schimmelsporen gibt es in geringer Konzentration überall, sie stellen einen Bestandteil unserer Umwelt dar.

Altbau – Neubau Problematik

Technische Anforderungen, ENEV, DIN Normen usw. fordern eine immer größer werdende Dichtheit der Gebäude bei Fenster, Türen und Mauerwerk. Moderne Ausbaukomponenten bieten ein Höchstmaß an Dichtigkeit, so dass kein Luftaustausch mehr erfolgt, sondern dieser gezielt und oftmals falsch geplant und durchgeführt wird.
Steigender Wasserverbrauch durch erhöhte Hygieneanforderungen führt zu mehr feuchter Raumluft. Feuchtigkeit kann nicht natürlich abgeführt werden.
Zusätzlich ist die Vorgabe der schnellstmöglichen Bauzeit und der schnelle Nutzungstermin ein weiteres Schadenskriterium, da die im Bauwerk sich befindende Feucht nicht vor Bezug abgeführt werden kann und somit eine Trocknung im Betrieb erfolgt.

Baustoffe als Nährboden – Biokorrosion

Biokorrosion ist ein chemischer Vorgang, bei dem Mikroorganismen Material besiedeln, angreifen oder abbauen. Schimmelpilze und Bakterien können viele Baustoffe als nährendes Nährboden nutzen und diese korrosionsartig angreifen und strukturell schwächen oder zerstören.

Biofouling und Biofilm

Biofouling ist ein chemisch-physikalischer Prozess, bei dem sich wichtige Materialstrukturen von Werkstoffen und Komponenten verändern, nachdem diese durch Mikroorganismen mit einem schleimigen, gelartigen Biofilm besiedelt wurden. Dadurch kann die Wasseraufnahmefähigkeit von Bau- und Werkstoffen sich wesentlich verändern, was z.B. zur Bildung von Krusten an Beton- und Naturstein-oberflächen führt

Schadensbild

Schimmelbefall zeig sich als faseriger / flockiger weißer, grauer, blaugrüner, gelblicher, rötlicher, bräunlicher oder schwarzer Belag auf unterschiedlichen Untergründen / Nährböden. Schimmel im Gebäude Innenbereich tritt meist in Form schwarzer Flächen an Wänden oder Decken auf, begleitet durch einen unangenehmen Modergeruch, der von den Stoffwechselprodukten des Pilzes stammt. Der Befall konzentriert sich in der hauptsächlich auf Stellen, an denen erhöhte Feuchtigkeit gegeben ist oder Tauwasser sich absetzt. Besondere Beachtung ist die Schimmelbildung an Orten, die nicht einsehbar sind – hinter Möbeln / Wandtäfelungen, in Dämmschichten und unter Fliesen. Die so sich bildenden Stockflecken sind Verfärbungen, die auf Pilz- oder Bakterienbefall hinweisen.

Analyse

Die Sachverständigen Analyse des Schimmelbefalls hat zwei Merkmale:

„Die Feststellung einer eventuellen Gesundheitsgefahr und die Suche nach den Ursachen der Schimmelbildung zwecks Beseitigung!“

Hinsichtlich der Gesundheitsgefährdung sollte festgestellt werden, welche Schimmelpilzarten vorhanden vor Ort anzutreffen sind. Ob toxische Arten vorliegen und ob sich die Pilzarten von denen unterscheiden, die in der Umgebungsluft / Umwelt natürlicherweise auftreten. Auch bei der Menge der in der Raumluft vorhandenen Sporen ist ein Vergleich mit der Umgebungsluft durchzuführen. Eine sichere Analyse der Ursachen kann nur der Fachmann unter Hinzuziehung eines Fachlabors durchführen. Der Sachverständige muss dabei nicht nur das Erstellungsjahr und die verwendeten Baustoffe und Komponenten, sondern auch die Anzahl der Nutzer und deren Heiz- und Lüftungsverhalten sowie den Lebenszyklus des Gebäudes (Sanierungsmaßnahmen, Wasserschäden, Vernachlässigung) beachten. Bei größeren Liegenschaften empfiehlt sich die Anlage eines Betriebs- und Gebäudehandbuchs.

Feststellungsmethode

Oft ist ein Schimmelpilzbefall optisch offensichtlich. Dessen Intensität, Gefährlichkeit und Schadensumfang lassen sich aber nur durch Messung und Laboranalyse feststellen. Hierfür stehen verschiedene Methoden zur Auswahl. Mittels Abklatschproben können von Oberflächen Proben genommen werden, Sporen mit Fangschalen aus der Raumluft gesammelt oder der Hausstaub untersucht werden.
Eine genaue Untersuchung erfordert die Züchtung der gefundenen Sporen auf Nährbödenträger. Zur Suche nach verstecktem Schimmelpilz werden Schimmelpilz-Spürhunde eingesetzt. Die Feuchtemessung kann elektronisch nach dem Widerstandsmessprinzip oder dem Hochfrequenz-verfahren durchgeführt werden. Oberflächentemperaturen können mit dem Infrarotthermometer gemessen werden. Bei der CM-Messmethode werden pulverisierte Mörtelstücke einer chemischen Reaktion unterworfen; der entstehende Druck gibt Aufschluss über den Feuchtegehalt. Ein unzureichendes Lüftungsverhalten der Bewohner lässt sich an einem messbaren Anstieg des CO2-Gehalts in der Raumluft erkennen. Die Luftdichtigkeit der Gebäudehülle lässt sich mit dem “Blower-Door”-Verfahren überprüfen.

Schimmelsanierung

Drei Schritte sind notwendig:

  • Sofortmaßnahmen gegen die Gesundheitsgefährdung,
  • Entfernung von befallenen Bauteilen und
  • Korrektur des Raumklimas.

Sofortmaßnahmen sind das Besprühen von befallenen Oberflächen mit 70%igem Alkohol, das luftdichte Abkleben der kontaminierten Flächen und die regelmäßige hochwertige Reinigung betroffener und benachbarter Räume sowie höheres Heizen und intensives Lüften oder Reinigen der Luft mittels mechanischen Komponenten welche mit zusätzlich hochwertigem Filtermaterial ausgestattet sind. Baldmöglichst muss eine gründliche Schimmelsanierung erfolgen. Unter den Bedingungen einer intensiven großflächigen Kontaminierung ist auch die Entfernung von Putz und Wandoberflächenmaterialien erforderlich.

Ansprüche des Bauherren

Schimmelpilz als Baumangel, ist auch dann gegeben, nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches und der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) Gewährleistungsansprüche. Der Baumangel besteht im Auftreten von Schimmel, der Nachweis einer Gesundheitsgefährdung durch Sporen in der Raumluft hat nicht zu erfolgen. (Bundesgerichtshof, Az. VII ZR 274/04, 29.6.2006).

Ansprüche des Immobilienkäufers

Private Verkäufer können jede Gewährleistung ausschließen. Wird jedoch beim Verkauf einer Immobilie verschwiegen, dass bereits zwei Jahre lang Schimmelpilz aufgetreten ist und deshalb Mietminderungen vorgenommen wurden, handelt der Verkäufer arglistig. Der Käufer kann den Vertrag trotz Gewährleistungsausschluss anfechten (LG München I, 20.11.2003, Az. 26 O 12901/02). Bei der Besichtigung erkennbare Mängel sollten keinesfalls stillschweigend akzeptiert werden – dies schließt Ansprüche gegen den Verkäufer aus.

Ansprüche des Mieters

Eine erhebliche Kontamination mit Schimmelpilz wird von den Gerichten grundsätzlich als wesentlicher Mangel angesehen. Voraussetzung für jegliche Regresse und Mietminderungen ist die Mängelanzeige an den Vermieter / Eigentümer. Die fristlose Kündigung durch den Mieter erfordert den Nachweis einer Gesundheitsgefährdung durch ein Sachverständigengutachten (Kammergericht Berlin, Az. 12 U 1493/00).

Ansprüche des Vermieters

Der Vermieter kann Schadenersatzansprüche, etwa auf Ersatz der Sanierungskosten, gegen den Mieter haben, wenn dieser seiner Anzeigepflicht über Gefahren für die Mietsache nicht nachkommt und dadurch ein Schaden entsteht. Das ist der Fall, wenn beispielsweise ein feuchter Fleck an der Wand nicht gemeldet wird und Schimmel entsteht.

Mängel–Anzeigepflicht des Mieters

§ 536 c BGB verpflichtet den Mieter dazu, dem Vermieter Mängel an der Mietsache oder Gefahren für diese unverzüglich anzuzeigen. Bei Unterlassung haftet er für den entstehenden Schaden. Konnte der Vermieter wegen unterlassener Mängelanzeige keine Abhilfemaßnahmen ergreifen, hat der Mieter kein Recht zur Mietminderung, auf Schadenersatz oder auf außerordentliche Kündigung ohne Fristsetzung zur Abhilfe.

Bewertung unbebaute oder bebaute Grundstücke und Immobilien

Was ist die Immobilie wert

Der Wert Ihrer Immobilie, kenn Sie denn? Nein / Ja?
Eine fundierte Marktorientierte Bewertung ist eine entscheidende Basis eines erfolgreichen Immobiliengeschäfts. Viele von Faktoren beeinflussen den Kaufs-/Verkaufswert der Liegenschaft: „Zustand, Ausstattung, Größe, Zuschnitt, Alter und Instandhaltung, und natürlich Mikro- und Makrolage“, sind für den Verkehrswert entscheidende Größen. Oft sind auch noch öffentlich-rechtliche und privat-rechtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen, die den Verkehrswert beeinflussen.
Als DESAG zertifizierte Sachverständige für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke ermitteln wir für Sie den Wert Ihres Ein- oder Mehrfamilienhauses, Wohnung, Grundstücks, oder Ihrer Gewerbeimmobilie. Damit ist sichergestellt, dass für Ihren Verkauf der beste Preis festgestellt wird und für die anstehenden Verhandlungen eine qualifizierte Grundlage besteht.

Gutachten über den Verkehrswert

Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten verschafft Ihnen für den geplanten Immobilienver- / ankauf eine umfassende und stabile Informationsbasis. Es stellt Ihr monetäres Budget auf sichere Beine. Es schafft Vertrauen gegenüber den Interessenten, wenn Sie die Immobilie aus neutraler Sicht mit allen wertbeeinflussenden Faktoren präsentiert erhalten. Als DESAG zertifizierte “Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken” bieten wir Ihnen für die unterschiedlichsten Fragestellungen objektive und neutrale Immobilienwertermittlungen für Einfamilienhäuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Büro- und Gewerbeimmobilien anzubieten. Manchmal sind in diesen Fällen auch kürzer gefasste “Kurz-Gutachten” oder Marktwerteinschätzungen ausreichend..

Steuern sparen, nach § 198 BEWG

Ein Sachverständigengutachten kann Ihnen bei der steuerlichen Bewertung Ihrer Immobilie viel Geld sparen. Die Reform des Erbschaftssteuergesetzes 2009 wird durch die Finanzämter IT – technisch berechnet. Den darauf ermittelten Grundbesitzfeststellungsbescheiden liegt eine “typisierende Bewertung”, deren fachbezogene Definition im Bereich der Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung oftmals gravierende Schwachstellen aufweist, zugrunde, welche in der Regel die Individualität der Liegenschaft nicht entspricht und damit häufig zu weit überhöhten Werten kommt. Der sog. „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ nach §198 BewG durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten, welches die individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigt, kann viel Steuern sparen. Die FMB Sachverständigen beraten Sie oder Ihren Steuerberater gerne zu diesem komplexen Thema.

Bewertung von Rechten und Lasten

Liegenschaften können durch verschiedene Rechte Dritter belastet sein: darunter fallen z.B. Grunddienstbarkeiten (u.a. Geh- und Fahrtrechte, Leitungs- und Kanalisationsrechte, Immissionsduldungen) und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (u.a. Wohnungsrechte, Leitungsrechte) oder Nießbrauch und Erbbaurecht um nur einige zu nennen. Solche Belastungen können sich erheblich auf den Verkehrswert der Immobilie auswirken und müssen daher sicher und sachverständig bewertet werden

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