Allgemein
Bodenwert bei bebauten Grundstücken
Für unbebaute Grundstücke gelten feste Regeln, welche in der Bodenwertberechnung zugrunde gelegt werden, für die Berechnung des Bodenwertes bei bebauten Grundstücken werden andere maßgeblichen Kriterien zugrunde gelegt.
Bei der Bodenwertermittlung, bei unbebauten Grundstücken, wird grundsätzlich das Vergleichs-wertverfahren angewandt, welches ausschließlich den reinen Bodenwert bestimmt. Bei bebauten Grundstücken muss allerdings zusätzlich auch der Wert der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie berücksichtigt werden. Um diesen Wert bei der Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke einzubeziehen, müssen beide Berechnungen getrennt voneinander erstellt werden, obwohl Grundstück und Bebauung trotzdem als Einheit gelten. Daraus entsteht selbstredend ein Widerspruch, denn bei den Ermittlungsverfahren gilt eine solche Einheit natürlich nicht. Daher wird bei bebauten Grundstücken die Berechnung des Wertes der Bebauung mittels des Vergleichswertverfahrens vorgenommen.
Die getrennte Betrachtung und ihre Problematik
Zu komplizierten Ergebnissen kommt es durch diese Berechnungsart regelmäßig, da der Bodenwert und der Wert der Bebauung im Normalfall unabhängig voneinander betrachtet werden sollten. Um den gemeinsamen Wert von Boden und Gebäude zu erhalten, bietet daher das Vergleichswertverfahren eine Hilfe bei der Überwindung dieser Diskrepanz. Sollte dieses Verfahren nicht möglich sein, so müssen allerdings anderweitige Berechnungsansätze vorgenommen werden.
Die Betrachtung bebauter Grundstücke – beim Ertragswertverfahren
Einfacher wird die Ermittlung des Wertes eines bebauten Grundstückes, wenn über das Ertragswert-verfahren eine Ermittlung durchgeführt wird, denn hier werden der Bodenwert und der Bebauungswert generell getrennt veranlagt. Im Ergebnis lässt sich daher der vollständige Boden-wert einfacher berechnen.
Unbebaute Grundstücke im Vergleich
Das Gebäude und der Boden werden gemäß der ImmoWertV ebenfalls als Einheit angesehen. Allerdings werden auch hier Vergleichspreise zugrunde gelegt. Nach der ImmoWertV sind Fälle mit Trennung von Boden und Gebäude bei der Wertermittlung nicht die Regel. Die Verwendung von Vergleichspreisen ist folglich, als Normalfall zu betrachten. Die nachbarschaftliche Bebauung sowie die Gegebenheiten im Umkreis werden bei der Betrachtung ebenfalls berücksichtigt.
Verschiedene Bewertungsverfahren
Die Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung kennt drei Verfahren für unterschiedliche Arten von Liegenschaften:
Das Vergleichswertverfahren für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und Mietwohnungen sowie das Sachwertverfahren für die Fälle in denen kein Vergleichswert vorliegt oder keine übliche Miete ermitteln lässt.
Ziel ist, die Immobilie möglichst dem Verkehrswert entsprechend bewerten zu können und dement-sprechend die zu zahlenden Steuern festzusetzen. Abgesehen von diesen Verfahren kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren Verkehrswert durch einen Verkauf zu fremdüblichen Konditionen innerhalb Jahres vor Übergang der Immobilie oder durch ein Sachverständigengutachten nachweisen.
- Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren kommt bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Familienhäusern zur Anwendung, wenn entsprechende Vergleichswerte ermittelt werden können. Der Wert wird ermittelt, indem mit dem tatsächlich realisierten Ver-/Kaufpreis andere vergleichbarer, Standort bezogener Objekte verglichen werden. Zum Vergleich herangezogen werden typischer Weise Baujahr, Adresse, Wohnfläche, Balkon/Garten, Garagenstellplatz.
- Ertragswertverfahren: Mit dem Ertragswertverfahren werden Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke bewertet. Der Ertragswert addiert sich aus den zu erwartenden zukünftigen Erträgen der Immobilie und aus dem Bodenwert. Der Bodenwert errechnet sich aus dem „Bodenrichtwert“ und der Größe des Grundstücks Bei der Ermittlung des Jahresrohertrags wird grundsätzlich auf die erzielte Miete abgestellt. Die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung sind bei der Berechnung des Gebäudeertragswertes ebenfalls zu berücksichtigen. Gerade in Ballungsräumen führt das Ertragswertverfahren oft zu einem etwas niedrigeren Wert als der Marktwert.
- Sachwertverfahren: Zur Feststellung des Sachwerts wird der Bodenwert bestimmt wie auch beim Ertragswertverfahren und mit dem Wert des Gebäudes addiert. Der Gebäudesachwert berechnet sich aus der Grundfläche mal dem Normalherstellungskosten, sprich den normierten Kosten eines Neubauwertes in verschiedenen Standardstufen (einfach/gehoben). Davon abgezogen wird die Alterswertminderung. Dieser Wert wird dann mit einem sog. Sachwertfaktor multipliziert. Gerade beim Sachwertverfahren, das stets da, wo das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren nicht zur Anwendung kommen, herangezogen wird, kommt es leicht zu steuerlichen Überbewertungen.
Sachverständigengutachten
Wenn eines, der angewandten Verfahren zu über- oder unterdurchschnittlich hohen / niedrigen Kosten, Kaufpreis, gelangt, kommt das Gutachten durch Sachverständigen zum Zuge.
Indikatoren für die Sachverständigenbewertung sind;
- Schäden am Gebäude oder Investitionsstau
- mangelnde Instandhaltung der Betriebstechnik
- langfristig herrschender Leerstand
- nicht barrierefreien Ladenlokalen für den Einzelhandel
- Restnutzungsdauer < 30% der Gesamtnutzungsdauer
- Objekt mit hochwertiger Außenanlage, die bei der Berechnung zu Buche schlagen, beim Verkauf aber kaum wertbildend sind
- Betrachtung des micro und macro Konsens
- Infrastruktur
Unsere höchste international und national anerkannte Qualifikation: Nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 EU-zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten.